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  • Me Jennifer Guay

Droit 101 – Le bail commercial


Le bail commercial

Vous avez décidé de louer un local pour votre entreprise ou votre bail commercial arrive à échéance et vous avez la possibilité de le renouveler?


Excellente nouvelle! Cependant, connaissez-vous tout ce qu’il y a à savoir sur le bail commercial? Que vous soyez locataire (celui qui occupe les lieux loués) ou locateur (le propriétaire de l’espace commercial), plusieurs vérifications s’imposent avant de signer un bail commercial. Les voici.



Ne pas confondre avec le bail résidentiel

Beaucoup confondent les règles des baux résidentiels avec les baux commerciaux. Un bail commercial est celui qui est conclu lorsque vous louez un local pour votre entreprise ou pour exercer votre profession.


Les règles applicables au bail commercial sont différentes de celles qui encadrent le bail de logement. Par exemple, le locateur peut interdire, dans le bail commercial, la possibilité pour le locataire de céder ou de sous-louer le bail, et il peut demander un dépôt de garantie. Également, en cas de litige entre le locateur et le locataire, seules la Cour supérieure ou la Cour du Québec seront compétentes pour entendre le dossier, il sera impossible de vous adresser au Tribunal administratif du logement (anciennement la Régie du logement), qui a une compétence exclusive pour les litiges reliés à un bail de logement.


Les types de baux commerciaux

Il existe deux types de baux commerciaux selon les frais qui sont à la charge du propriétaire ou du locataire. Cependant, chaque bail est unique et peut comporter des frais différents.


1- Le bail brut


Il s’agit d’un bail commercial tout inclus. Dans ce type de bail, le locataire paie uniquement le loyer, et aucune autre somme ne lui sera réclamée. Les frais reliés à l’immeuble (frais d’entretien, frais d’administration, taxes, etc.) sont assumés par le propriétaire.


2- Le bail net ou le bail net net net


Dans le bail net net net, le locataire doit payer, en plus du loyer de base, les dépenses courantes rattachées à l’immeuble. Ces frais comportent : l’entretien ménager, les taxes (municipales, scolaires, foncières, taxes d’eau…), les travaux d’entretien et de réparation, le chauffage, la climatisation, les frais d’électricité, etc.


Généralement, dans un bail commercial de type net, ces frais variables sont désignés sous l’appellation « loyer additionnel ». Comme son nom l’indique, il s’agit d’un loyer additionnel au loyer de base.


Lorsque ces frais sont assumés en partie par le locataire, ils seront à votre charge de manière proportionnelle à la superficie du local que vous occuperez dans l’immeuble. Toutefois, le bail peut prévoir autre chose, il est donc impératif de confirmer quelle proportion vous serez tenu de payer à titre de loyer additionnel. Il est également prudent de veiller à ce que le bail prévoie une liste des frais couverts par le loyer additionnel.


Quant aux réparations des lieux loués, ces travaux sont habituellement à la charge du propriétaire dans un bail brut, alors qu’ils sont à la charge du locataire dans un bail net net net.


Les autres frais et services

Une fois le montant du loyer établi, le bail commercial devrait préciser ce qui est inclus ou exclu de ce montant. Pensons par exemple au service de conciergerie, à la gestion des ordures et du recyclage, le stationnement (pour les employés de votre entreprise et vos clients), l’entretien du stationnement (déneigement), la possibilité d’apposer une enseigne ou non, la sécurité de l’immeuble, etc.


Si certains de ces services ne sont pas incluent dans le montant du loyer, vous pouvez demander au propriétaire de préciser au bail les frais supplémentaires reliés à ces services.


Le cautionnement personnel

Si vous avez une société par actions (INC.), il est préférable que le bail commercial soit signé par votre entreprise pour que les obligations qui en découlent lui incombent.


Le propriétaire pourrait vous demander d’agir à titre de caution personnelle. Votre signature à titre de caution au bail commercial implique que vous êtes également personnellement responsable des obligations de celui-ci. Par exemple, en cas de non-paiement du loyer par votre entreprise, le propriétaire pourrait se tourner vers vous pour recouvrer ce montant.


Cette clause dans un bail commercial peut toujours être négociée et il est préférable que votre bail n’en contienne pas. Si le propriétaire insiste pour que vous agissiez à titre de caution au bail, tentez de négocier pour imposer une durée à cette clause ou négociez un dépôt de garantie pour remplacer la caution. Dans tous les cas, il est fortement recommandé de ne pas signer le bail commercial sans avoir consulté votre avocate au préalable.


Il est également important de savoir qu’un cautionnement est valide pour la durée initiale du bail. Ainsi, en cas de renouvellement du bail, il faudra aussi renouveler le cautionnement si le propriétaire désire conserver cette protection.


Les vérifications indispensables

Outre la vérification des inclusions au loyer et la présence d’une caution, il faut également vérifier auprès du propriétaire quelles activités sont permises dans le local commercial. Effectivement, les activités commerciales permises peuvent varier d’un local à un autre.


Si le bail ne comporte aucune clause à cet effet, il est recommandé de l’ajouter. Si le bail comporte une description des activités permises, assurez-vous qu’elles correspondent à votre secteur d’activités et que le vocabulaire utilisé soit assez large pour vous permettre de développer votre entreprise. Par exemple, un bail qui autoriserait uniquement le service de nettoyage de vêtements ne vous permettrait pas d’offrir un service de réparations et de coutures sur ces vêtements.


Dans la même optique, il est important de vérifier que le zonage de la ville où se trouve l’espace commercial permet de pratiquer vos activités. C’est généralement au propriétaire de faire cette vérification, mais le bail pourrait prévoir que cette responsabilité vous incombe.


De la même façon, si vos activités commerciales nécessitent un permis (par exemple pour un commerce de détail), assurez-vous de pouvoir obtenir le permis nécessaire avant de signer le bail.


Malheureusement, il arrive trop souvent qu’une entreprise signe un bail et apprenne ensuite qu’elle ne peut pas obtenir le permis nécessaire afin d’exploiter ses activités commerciales. L’entreprise s’étant engagée contractuellement à payer un loyer pendant la durée complète du bail, elle devra acquitter ce loyer même si elle ne peut pas exploiter son commerce.


Un autre point important à vérifier concerne les améliorations locatives. Ces améliorations désignent généralement les travaux d’aménagement au local loué (l’éclairage, le revêtement du plancher, la création de divisions, etc.) et le bail doit prévoir qui assumera financièrement ces améliorations. Le bail doit également indiquer ce qui arrivera de ces modifications lorsque vous quitterez les lieux loués. Par exemple, qui sera propriétaire de ces améliorations? Le propriétaire exige-t-il de préapprouver les améliorations? Serez-vous obligés de retirer les améliorations locatives à la fin du bail? Qui sera responsable de les retirer?


La fin du bail

Puisqu’il s’agit d’un contrat, le bail se termine à la date convenue dans celui-ci. Le bail peut également prévoir des options de renouvellement et prévoir la possibilité de mettre fin au bail avant son terme.


Il est très important de vérifier, avant de signer votre bail commercial, les portes de sortie possibles. Comme expliqué précédemment, le bail pourrait vous interdire la possibilité de sous-louer ou céder votre bail, et pourrait même prévoir le droit du propriétaire de refuser la sous-location ou la cession pour le motif de son choix. C’est un pensez-y-bien!


Conclusion

Avez-vous pensé à tout?

  • Votre bail comporte-t-il une clause de renouvellement?

  • Concernant le loyer additionnel, le bail vous donne-t-il accès aux factures des frais que vous devrez payer?

  • Une clause d’exclusivité est-elle présente dans le bail pour éviter qu’un compétiteur direct loue un local dans le même immeuble commercial que vous?

  • En plus de l’entretien de votre local, êtes-vous responsable de l’entretien général de l’espace commercial, soit en partie ou en totalité?

  • Etc.?


Vous l’aurez constaté, le bail commercial est un contrat assez complexe et souple sur ce qu’il peut contenir. Une fois votre signature apposée sur celui-ci, il sera sans doute impossible de le modifier. Une analyse approfondie et une vérification attentive du bail sont nécessaires avant sa signature.


Les différents éléments traités dans cet article doivent impérativement faire l’objet d’une vérification avant la signature d’un bail commercial. Toutefois, ce ne sont pas les seuls points à examiner.


Pour négocier le bail commercial, le réviser avant de le signer ou le rédiger, faites appel à votre avocate en droit des affaires pour vous assister! Que vous soyez locateur ou locataire, contactez-moi pour faire l’examen ou la rédaction du bail commercial.

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